借り換えでは自分で抵当権抹消登記はさせてくれない
金融機関が素人を信頼してないから
住宅ローンなどの借り換えの際には、前に設定していた抵当権の登記を自分で抹消すれば、その分の費用が浮きますよね。
だから、借り換えの際にも自分で抵当権抹消登記をしたいと考えるのは当然です。
自分で知識をつければそれほど難しい登記ではないですからね。
でも、実際に借り換えの際には、自分で抵当権を抹消することはさせてくれません。
借り換えなどローンを組む場合、この業界では貸し手の方が強いので、自分で抹消登記を申請は許してくれないんですね。
それは、登記システム上、新しい金融機関が抵当権設定する際に損害をこうむってしまう可能性があるからなんです。
住宅ローンの完済と借り換えの抵当権抹消登記は違う
住宅ローンの一括繰上げ返済をした場合には、抵当権抹消登記は自分ですることができます。
抵当権抹消登記を行う際の費用を司法書士などの専門家に頼むとそれなりの金額がかかるので、できるだけ費用を浮かせたいですよね。
でも、住宅ローンの借り換えでは、ほとんどの場合、抵当権抹消登記は自分でできません。
それは、一括で繰上げ返済をした場合には、金融機関側としては何も後腐れがないからなんです。
一方で、借り換えの場合は、本来ならば、抵当権を抹消されたことを確認してから、新しい借り換え先の抵当権抹消登記をすることになります。
抵当権は、早いもの順で先に登記の順番がある方が優先します。
借り換え先の抵当権が抹消されていない状態で次の抵当権を設定したら、抵当権が二つあることになってしまいますよね。
仮に、住宅ローンの支払いができなくなったら、新しい借り換え先の金融機関は、「こちらが優先だ」と主張できないことになってしまうんですね。
だから、どうしても、前の抵当権の抹消登記を確認してから出ないと、新しくお金は貸してくれないんです。
もう一つの理由として、登記が失敗したら担保がなにもない、ということになってしまうからなんです。
もし、借り換えをする本人が登記を始めてする素人だと、書類不備で登記自体が完了しないかもしれませんよね。
そうなったら、新しく貸した金融機関はお金を貸したけど、登記ができていないので、仮に本人が逃げちゃったら貸し損のような形になってしまいますよね。
大まかに借り換えの時の登記申請について流れを確認してみます。
借り換え時の抵当権｢抹消｣登記と｢設定｣登記の流れ
新しく借り換えたい金融機関先が見つかった時点で、住宅ローンなどを組んだ金融機関にローンの一括繰上げ返済手続きを行います。
住宅ローンの一括繰上げ返済を行う際には、まずその旨を銀行へ連絡する必要があります。
銀行の窓口でいきなり説明をしても問題はないのですが、あらかじめ連絡をしておくとスムーズに手続きを行いやすくなります。
手続きの際には、多くの場合一括繰上げ返済を行うための「依頼書」や「申請書」の記載が必要となります。
書面記載の際には、ローンの一括返済を行う日付なども記載しなくてはならない場合が殆どですので、そこには借り換え先の実行日を記載します。
借り換えの手続きや決済は、一般的に新しく借りる金融機関で行われることが多いです。
新しい金融機関での金銭消費貸借契約(略して「金消契約」とよく言われます)当日に、抵当権設定の書類も記入します。
ほとんどの場合、借り換えではここまでで登記関係は終了します。
あとは、司法書士などが抵当権抹消書類と設定書類の二つの書類を確認して、実行日に登記を申請します。
司法書士等が借り換え実行日までにしていること
金銭消費貸借契約の日に司法書士が同席することもあったり、なかったりしますが、金融機関は最終的に登記は司法書士に書類を渡します。
司法書士が借り換え時にしている事はおおまかには以下のような流れです。
- 抵当権設定登記に必要な書類を受け取る
新しく借りる金融機関から、抵当権設定に必要な書類を確認して、受領します。 - 抵当権抹消登記に必要な書類を受け取る
住宅ローンの決済の際に古い方の金融機関担当者が一緒に立ち会っていれば、その場で抵当権抹消登記に必要な各書類を受け取ることができるのですが、担当者が立ち会うことはほぼありません。
借り換え時のほとんどの場合、該当金融機関に抵当権抹消登記書類を受け取りに行きます。 - 抵当権「抹消」登記と抵当権「設定」登記を同時に申請する
登記は司法書士など専門に業務している人が金融機関から委任を受けています。
登記簿を見れば、登記申請書をあらかじめ作成できるので、実行日には抵当権抹消書類を受け取って、法務局に申請するだけ、というパターンが多いです。
まれに、抵当権抹消登記と抵当権設定登記の司法書士がそれぞれ違う事務所で担当することもあります。
登記は法務局に申請して長くて1週間前後してから完了になります。
りちぎに登記したら時間的に間隔があいてしまいます。
- 新しい金融機関がお金を貸した→抵当権抹消登記を申請
- 古い金融機関に着金した→抵当権抹消登記を申請
これでは、不便極まりない、ということで、抵当権抹消登記の書類が確認できれば、新しく借り換えを認めましょう、という流れになっているのが通常です。
借り換えで抵当権抹消の登記を自分ですることが難しい理由
借り換えを行う本人は、
- 古い金融機関で住宅ローン残債を一括返済する手続きをする
- 新しい金融機関で住宅ローンの契約と、以前の住宅ローンを振り込みで一括返済する手続きをする
これだけですよね。
司法書士にしても、
- 抵当権設定登記書類を準備する
- 抵当権抹消登記書類を受け取る準備をする
- 法務局に申請する
これだけです。
でも、登記は住宅ローンの完済のときのように、自分でさせてくれません。
百歩譲って、仮に、借り換えの際に、自分が抹消登記申請して、抵当権設定登記は司法書士でもいい。
法務局で待ち合わせて申請したい、と考えることもできますよね。
でも、抵当権設定する方の司法書士と待ち合わせて、同時に申請することもできないです。
なぜなら、貸し手側の司法書士としても、自分でやると言った客の抹消申請書類をチェックしなければなりません。
(まず無料で抵当権抹消登記の確認をやる司法書士はいないですね。)
やはり、借り換えは確実に登記ができる、司法書士などの毎日のように登記を申請するような専門家が抹消登記をする方が金融機関としても安心できるわけです。
ということは、その抵当権抹消書類を確認することはとても重要な比重が置かれているわけですよね。
抵当権抹消登記を初めてするような人に金融機関は任せられないわけです。
借り換えで抵当権抹消の登記を自分ですることが難しい理由とは、新しく貸す方の担保が深くかかわっているからなんですね。
だから、借り換えの際には抵当権抹消登記は自分でできないんですね。
借り換えの前後で今の不動産の価値を確かめたい
住宅ローンを借り換えするに際して、今の自宅の価値が実際にどれくらいになのかを知っておくと、今後の住宅ローンの額の差と比較できます。
自宅を売却したらいくらくらいになるのか、がわかると、完済までの返済スケジュールも組み立てやすいです。
ネットで依頼すれば、簡単に査定してくれます。（借り換えの登記手続き前でもOK！）
もちろん費用は無料です。
